© 2016 von Dipl.Ing. Günter Weilguni

Immobilienbewertung - Verkehrewertermittlung

Eine Wertermittlung muss nicht immer ein bebautes Grundstück betreffen. Es kann sich hierbei auch um ein unbebautes Grundstück, ein bestehendes Gebäude oder eine Eigentumswohnung handeln.

Die Wertermittlung hat den Zweck die Interessen der Beteiligten, z.B. Kaufer und Verkäufer, auszugleichen. Aber auch bei Erbsachen oder Ehescheidungen ist oft eine gutachterliche Wertermittlung notwendig.

Das Ziel einer Wertermittlung ist in der Regel den Verkehrswert oder auch Marktwert zu ermitteln.

Im Bundesbaugesetzbuch ist der Verkehrswert eindeutig definiert.

§ 194 BauGB

" Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstückes oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

Im Internet gibt es eine Vielzahl von Anbietern die von "Kostenlos" bis hin zu ein paar Euros Online-Wertermittlungen mit Hilfe von Rechnern anbieten. Sie müssen lediglich ein paar Daten eingeben und schon erhalten Sie Ihren Immobilienwert. Das Ergebnis dient aus meiner Sicht aber nur einen groben Orientierungswert, da durch die Automatisierung der Rechenprogramm wesentliche Daten und Informationen, wie z.B. Marktlage und Marktumfeld oft nicht oder zumindest nur grob berücksichtigt werden. Und gerade die können den Wert einer Immobilie wesentlich beeinflussen.

Von einem Sachverständigen erhalten Sie eine Wertermittlung nach anerkannten Verfahren. Allerdings ist diese Wertermittlung sicher nicht kostenlos. Welche Methode und Ergebnis (eigene Ermittlung, Online-Ermittlung oder Gutachter) für Sie und Ihre Zwecke am besten geeignet ist, müssen Sie aber letztendlich selbst entscheiden.

Am besten geeignet für eine Immobilienbewertung ist die Anwendung nach dem Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Hierin sind drei Verfahren genannt:

Vergleichswertverfahren 

z.B. unbebaute Grundstücke, Bodenwertanteil bebauter Grundstücke, Eigentumswohnungen

 

Das Vergleichswertverfahren ist ein sicheres Wertermittlungsverfahren​, da die Ergebnisse aufgrund eines Vergleiches mit anderen tatsächlichen getätigten Grundstücken recht belastbar sind. Allerdings sind eine ausreichende Anzahl von vergleichbaren Grundstücken eine Voraussetzung, um dieses Verfahren anzuwenden.

Sachwertverfahren         

z.B. Ein- und Familienhäuser

Dieses Verfahren wird in der Regel dann verwendet, wenn eine Eigennutzung des bebauten Grundstückes im Vordergrund steht. Es kommt also nicht auf den Ertrag an, sondern um die Herstellungskosten die im üblichen oder gewöhnlichen Geschäftsverkehr den Wert bestimmen.

Ertragswertverfahren

z.B. Mietwohnhäuser, gewerblich-industriell genutzte Grundstücke, Sonderimmobilien

Ist ein marktüblich erzielbarer Betrag von vorrangiger Bedeutung wird das Ertragswertverfahren eingesetzt. Hierbei kommt es einem Käufer meistens darauf an, welche Verzinsung seine Investition erwirtschaftet. Es geht also in erster Linie um die Renditeerwartungen, die mit den Gebäude verbunden sind. 

Mein Angebot:

  • Wertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren

  • Wertermittlung nach dem Sachwertwertverfahren

  • Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren

  • Bauzustandsanalyse

  • Angebot individuell je nach Umfang und Aufwand

Je nach Bedarf erstelle ich ein umfangreiches Gutachten für ein Gericht oder für steuerliche Zwecke. Oft reicht auch eine Kurzgutachten, bei dem auf eine umfangreiche textliche Beschreibung verzichtet wird.